Le viager est une opération qui peut dérouter beaucoup de couples. Cette opération juridique et commerciale peut être avantageuse pour les conjoints. Il y a différentes raisons pour lesquelles il est conseillé de procéder à un viager en couple. Le viager n’est pas sans risques. En tant que couple, il faut savoir prendre les mesures nécessaires pour profiter au maximum des avantages du viager.
Le viager en couple : de quoi s’agit-il ?
Une vente viagère est une opération par laquelle une personne décide de vendre un bien immobilier à une tierce personne tout en conservant l’usufruit. La particularité du contrat viager c’est que l’acheteur ne devient pleinement propriétaire qu’au décès du vendeur. Dans le cadre d’un couple, la vente n’est effective qu’à la mort des deux conjoints.
Le viager est classé parmi les contrats à durée aléatoire. Lorsqu’un couple décide de vendre sa maison par ce mécanisme, il va bénéficier d’un bouquet et d’une rente. Le bouquet est le nom qui est donné à la somme d’argent qui est versée au couple par l’acheteur lors de la signature du contrat de vente. Elle représente un pourcentage du prix total de la maison. La rente de son côté correspond à une somme d’argent fixe qui sera versée aux conjoints à la fin de chaque mois jusqu’à leur mort.
Le viager est une solution qui permet aux couples de continuer à habiter une maison tout en recevant une somme d’argent intéressante chaque mois. Les juristes parlent souvent du viager à deux têtes.
La rente viagère dans le cas d’un viager en couple
Les couples sont confrontés à des problèmes financiers dans leurs vieux âges. La rente viagère constitue une solution intéressante pour leur permettre d’avoir à disposition une somme d’argent régulière qui vient s’ajouter à la rente. Cette rente est fixée au début du contrat grâce au calcul viager. Dans sa forme simple, le calcul viager consiste à déterminer le montant qui devra être versé au couple à la suite du bouquet.
À la fin de chaque année, la loi demande à ce que la rente viagère soit revalorisée en tenant compte de l’inflation. Les parties peuvent décider de suivre un autre indice (comme l’augmentation des charges médicales d’un conjoint). L’augmentation de la valeur de la maison qui fait l’objet du contrat peut également être utilisée pour définir l’augmentation de la rente.
Le viager occupé ou le viager libre : quel choix pour les couples ?
Le viager occupé est le type de viager qui est le plus utilisé par les couples. Il laisse la possibilité au couple de continuer à occuper la maison comme si de rien n’était. Les seules restrictions concernent les travaux qui sont de nature à faire baisser la valeur de la maison. Le couple ne peut plus louer en partie ou en totalité la maison dans le but de percevoir des loyers.
Ce type de viager peut être effectué sur des résidences principales et secondaires. Le viager libre est plus rare et n’est pas recommandé au couple. Le logement vendu à viager n’est pas occupé. L’acheteur peut l’occuper pendant que les propriétaires sont toujours en vie et qu’il leur verse des rentes. Il est utilisé par des retraités qui y trouvent une alternative plus intéressante que la location classique. Dans le cas d’un viager, l’acheteur doit s’acquitter de ces devoirs.
Les différents risques liés au viager en couple
Que ce soit seul ou en couple, le viager présente différents risques qui doivent être pris en considération avant la vente du bien. Avec le couple, ces risques sont plus importants ; le viager implique deux vendeurs et non un seul.
Les principaux risques sont :
- Fixation du prix de vente ;
- Prise en charge du conjoint survivant ;
- La recherche d’un client peut être difficile.
La fixation du prix de vente
Le viager étant une opération qui s’étale dans le temps, les conjoints doivent savoir fixer le bon prix pour recevoir un bouquet conséquent et des rentes suffisantes. Comme les chances sont faibles que les deux conjoints meurent au même moment, la rente doit être fixée de façon à permettre au conjoint survivant d’avoir un niveau de vie convenable.
Le calcul viager se réalise sur la base de la valeur actuelle du bien. Une simulation viager permet de savoir le prix qu’il faut fixer à la fois pour le bouquet et pour la vente pour que les vendeurs ne soient pas lésés. La simulation viager et la fixation du prix de vente sont effectuées par des cabinets ou agences immobilières spécialisés dans le calcul viager.
La meilleure façon d’éviter le risque que constitue la fixation du prix de vente est de faire appel à ces types d’agences immobilières.
La prise en charge du conjoint survivant
Il est possible que le conjoint survivant se retrouve sans une rente conséquente. C’est pour cette raison que le prix du bouquet et de la rente doit être bien fixé. Plusieurs solutions existent à ce niveau. La première est de demander au vendeur de verser un bouquet élevé suite au calcul et à la simulation viager. Ce bouquet, au lieu d’être consommé, sera investi pour qu’il soit fructifié. Il est possible de récupérer le montant en exonération de frais de succession.
Si les vendeurs n’étaient ni mariés ni pacsés, mais vivent en concubinage, le montant peut être placé sur un contrat d’assurance-vie. Il pourra bénéficier d’une exonération des frais de succession dans les limites des 152 500 euros. Au moment de la signature du contrat, le couple peut prendre la décision de calibrer le montant de la rente viagère. Il pourra choisir la réversion à 100 %.
Avec cette option, le conjoint survivant va bénéficier d’une rente qui lui permet de conserver un train de vie acceptable.
La recherche d’un client peut être difficile
Vendre un bien immobilier selon le schéma classique est beaucoup plus facile que de le faire avec le viager. Les chiffres officiels parlent d’un acheteur pour dix vendeurs. Si des centaines de milliers de ventes immobilières sont effectuées chaque année, il n’y a que 4 000 à 5 000 transactions en viager qui sont réalisées par an.
Pour contourner ce risque, vous devez en tant que couple mettre toutes les chances de votre côté. La maison doit être correctement aménagée. Si possible, vous devez faire des travaux de rénovation pour les mettre aux normes des exigences actuelles. Vous ne devez pas demander des prix exorbitants pour votre maison. Le vendeur ne va pas rentrer immédiatement en possession du bien. Il n’est pas disposé à payer le prix fort.
Les avantages du viager en couple
Les avantages du viager en couple sont multiples :
- Les taxes à payer sont moindres ;
- Un complément de pension pour les conjoints ;
- La vente est annulée en cas de non-paiement de la rente
Les taxes à payer sont moindres
Dans le cadre d’une vente viagère, c’est le nouveau propriétaire qui doit s’acquitter de la taxe foncière et des gros travaux dans le logement. Vous êtes considéré comme un locataire et tout ce que vous devez faire, ce sont les petits travaux d’entretien. Vous aurez également à payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe d’habitation.
Même pour ces taxes, il est possible de négocier avec le vendeur pour que celui-ci s’en acquitte à votre place. La répartition des charges peut être fixée autrement et inscrite comme telle dans le contrat.
Un complément pour les pensions
Le viager permet d’avoir des revenus conséquents et actualisés qui permettent aux couples du troisième âge de vivre convenablement. Il s’agit d’une solution intéressante pour éviter les cas de pauvreté qui sont de plus en plus fréquents chez les personnes âgées.
La vente est annulée en cas de non-paiement de la rente
Lorsque vous décidez de prendre un locataire et que celui-ci ne s’acquitte pas du loyer, la procédure pour le faire quitter les locaux peut être longue et fastidieuse. Dans le cas du viager, la situation est différente. Dès que l’acheteur cumule deux mois de rente impayés, le couple qui représente le vendeur a la possibilité de saisir la justice pour faire annuler la vente. La loi n’oblige pas le vendeur à rembourser les rentes qu’il a déjà perçues.
L’acheteur de mauvaise foi est le grand perdant dans cette situation. Le juge peut décider un remboursement des sommes perçues s’il estime que la sanction est sévère. Pour cette raison, les acheteurs font l’effort de s’acquitter de leurs devoirs. Si jamais l’acheteur décède, ses héritiers sont tenus de continuer à verser la rente. S’ils ne le font pas, la vente sera annulée. Ils ne pourront pas vous demander le moindre remboursement.
Je un passionné des technologies et un blogueur chevronné qui s‘est intéressé à la haute technologie depuis son plus jeune âge. J’ai commencé à écrire sur la technologie à l‘adolescence et j’ai continué dans mon temps libre sur des forums et des blogs tech. Je suis diplômé en informatique et en sciences des données et je travaille actuellement comme chercheur en technologies de l‘information. J’aime partager mes connaissances et mes pensées sur la haute technologie en publiant des articles sur des sujets variés tels que l’informatique, l‘intelligence artificielle, les technologies blockchain et la cybersécurité.
